老赖“穷”得只剩一套房怎么办？法院：卖！(今后都这么执行)
法务之家综合澎湃新闻编辑
“我真的没钞票还债，名下也只有供自己和家人居住的一套房，哪能办?”
十几年来，“老赖”夏先生面对讨债人，时常两手一摊，说得振振有词。“唯一一套住房不能执行”，成了他逃避法律责任的惯用手段。
那么，没现金没存款只有一套房，当这样的“老赖”欠债不还时，法院该怎么办?
近日，依照2015年最高院出台的新规，上海金山法院执行变卖了夏先生的房屋，给其留下“过渡房租金”执结此案。
▌欠钱十多年就是不还
澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者从法院获悉，2002年，夏先生多次向葛女士借款共计25万元，但一直未归还。葛女士向公安机关报案后，夏先生在派出所承诺将其位于市区一套房产抵债，却迟迟不办理过户事宜，葛女士遂向金山法院起诉，请求判令夏先生还钱，获法院支持。
和葛女士有同样遭遇的还有朱女士，夏先生曾向她借款10万元。经金山法院调解，双方达成调解协议。但是，夏先生还是不肯还钱。
最终，无奈的葛女士和朱女士向法院申请强制执行。经查，除那套市区房产，夏先生无其他财产，平时靠在建筑工地打零工维持生计，属于低保人员。
执行法官多次找到夏先生谈，得到的答复是：我现在没工作，是拿低保的，但是我也愿意还这笔钱，只要在力所能及的情况下。
夏先生遇到别人来讨债，总是那句话：“我什么都没有，就一套房，你们也卖不了我的房子。”在法院强制执行阶段，他“心安理得”紧锁大门，外出打工，这一走就是两年。
▌法院查封名下唯一住房
不过，让他意外的是，这次，金山法院对他的房屋采取了查封措施。
还采取了“打草惊蛇”的方法，在该房屋上张贴公告，告知该房屋已被法院查封，并请居委会和邻居及时告知有关情况。
2017年4月一天，执行法官突然接到夏先生邻居电话，说有人进入了该房屋，执行法官立即赶赴现场，看到一位自称夏先生哥哥的人在打扫房屋。通过此人，法官联系到了夏先生，并传唤其到法院。
夏先生来到金山法院执行局后，表示每月偿还1000元，如何处置房屋却只字未提。在法官的协调下，夏先生同意将房屋出租，租金收入一并偿还申请人。
但是没过多久，申请人向法官反映，夏先生以“租房将取消低保”为借口怠于出租房屋。执行法官联系居委会及夏先生哥哥，配合法院一道做夏先生的工作，并向其寄送了限制高消费令及纳入失信被执行人名单的执行决定书。
▌留下“过渡房租金”执结此案
在持续高压下，夏先生不得不再次来到金山法院。经过执行法官的再次协调，夏先生愿将房产99%的份额转让给申请人以偿抵部分债务，申请人保证在夏先生有生之年都可以使用该房屋。
谁知，申请人之后数次要求办理手续，夏先生均借口推脱，最后索性不接电话。
针对夏先生视法律为儿戏的情况，执行法官决定启动评估拍卖程序。
按照2005年最高人民法院颁布施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
在金山法院执行局局长彭勇看来，这一司法解释本意是想保护被执行人的生存权，避免因为强制执行其唯一住房造成被执行人及其扶养家属无家可归，可是执行过程却碰到很多现实困境。2015年最高院出台新的规定，金钱债权执行中，符合相应情形下，对被执行人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋，人民法院可以执行。
在夏先生拒绝配合的情况下，执行法官邀请居委会、平安志愿者、楼组长共同见证了开启房门及入户评估的过程，并全程摄影摄像。评估报告完成后，依法送达夏先生。
眼看再也赖不下去，夏先生主动找到执行法官，表示一周内自行变卖房屋。几天后，案外人将购房款汇至法院账户，执行法官参照当地租赁标准为夏先生留下租金。至此，这桩历时1年半的“一套房”执行案尘埃落定。
“虽没有可供执行财产，却住着宽敞的房子，这对于申请人是不公平的。法院应该采取措施对其住房进行拍卖或者变卖，保护申请人的合法权益，打击‘老赖’逃避法律责任的侥幸心理。” 彭勇说。（澎湃新闻）
▌法条链接：
2015年5月5日，由最高院公布并实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：
金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;
(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;
(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
该规定在《查封规定》的基础上，进一步明确了，在执行实践中，执行唯一住房的具体的规定。
综上，法律就是法律，千万不要心存侥幸心理，最高法院院长周强指示，2-3年彻底解决执行难，全国各地法院执行部门都在如火如荼的处理执行问题，作为只有一套住房的被执行人的您，切勿高枕无忧，突然一天法院执行人员光临，就是强制执行的开始。
▌相关案例，这都是活生生的例子：
1.执行被执行人唯一房产时应以被执行人及其所抚养家属具备最低生活标准所必需的居住房屋为前提——李燕、金统园执行复议案
案例要旨：执行过程中，发现被执行人只有唯一房产，且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时，可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖，不具备法定的执行条件。
案号：(2013)粤高法执复字第111号
审理法院：广东省高级人民法院
来源：《人民法院案例选》2014年第1辑(总第87辑)
2.法院可在保障被执行人居住权的情况下执行其唯一住房所有权——李泽芬执行承揽合同纠纷案
案例要旨：居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能，可与所有权相分离。只要保障被执行人的居住权利，就可以执行被执行人唯一住房的所有权。
案号：(2015)渝五中法执复字第00207号
审理法院：重庆市第五中级人民法院
来源：《人民司法·案例》2016年第8期
3.被执行人的唯一住房并不当然被认定为生活所必需的房屋——赵某与深圳市凌鑫电子有限公司债务纠纷执行异议案
案例要旨：执行中，当被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则，从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。
案号：(2010)深宝法执字第8393号
审理法院：广东省深圳市宝安区人民法院
来源：《人民司法·案例》2012年第4期
4.申请执行人愿意为被执行人提供居住房屋或相应租金的，法院可执行被执行人的唯一住房——郑贵文、陈丽煌等与陈小勇、郑智彬案外人执行异议之诉案
案例要旨：申请执行人书面表示自愿按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变卖价款中扣除五至八年租金，法院可以依法执行被执行人的唯一住房。
案号：(2016)闽01民终3644号
审理法院：福建省福州市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2016-12-31
5.被执行人只有一套住房但明显超出最低生活需要的，可作为执行标的执行——樊梅花执行复议案
案例要旨：被执行人的唯一住房明显超出最低生活需要的，法院在保障被执行人最低生活标准必需的住房前提下，可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行，拍卖被执行人的该套房屋。
案号：(2015)赣执复字第00001号
审理法院：江西省高级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-06-24
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